„Halten am sozialen Wohnungsbau fest”

LAMPERTHEIM – Der Wohnungsmarkt steht aktuell überall in der Diskussion – und hier neben ständig steigenden Mieten und Kaufpreisen für Immobilien besonders der soziale Wohnungsbau. Grund genug für die Baugenossenschaft Lampertheim, zu aktuellen Themen Stellung zu beziehen und die momentane Situation vor Ort aufzuzeigen. Aus diesem Anlass hatte der Vorstand um Geschäftsführerin, Dipl.-Betriebswirtin Isabella Pintac, Fritz Götz und Erich Schollmaier am Dienstag zu einem Pressegespräch eingeladen.
„Wir sind ein eigenständiges Wirtschaftsunternehmen. In der Genossenschaft kann jeder Mitglied werden, wobei uns der regionale Bezug sehr wichtig ist, ebenso wie das Verständnis für unser Unternehmen. Jeder, der aktiv sein will, sei es im Vorstand oder im Aufsichtsrat, muss Mitglied der Genossenschaft sein – und zwar persönlich, nicht als Vertreter einer Partei, einer Bank oder etwa der Stadtverwaltung. Die Mitglieder wählen dabei jährlich den Aufsichtsrat, der wiederum den Vorstand bestimmt”, räumte Isabella Pintac zunächst mit jüngst in der Stadtverordnetenversammlung aufgetretenen Vorwürfen auf, dass nicht alle Parteien in der Baugenossenschaft vertreten seien. „Wir müssen als Unternehmen rein auf die Wirtschaftlichkeit schauen und nicht etwa auf politische oder städtische Interessen. Wir freuen uns vielmehr, wenn bei Verständnisfragen bei uns nachgefragt wird und stehen gerne für Auskünfte zur Verfügung.”
Derzeit vermietet und bewirtschaftet die Baugenossenschaft Lampertheim 735 eigene Wohnungen. Von diesen sind 342 durch die Stadt und das Land gefördert, was zu günstigeren Mieten und damit die Möglichkeit der Nutzung im sozialen Wohnungsbau führt. Das Problem: Bis 2021 fallen 155 dieser Wohnungen aus der Bindung der Förderung, es verbleiben somit lediglich 187 Wohnungen. Denn bei der erfolgten Rückzahlung der Förderdarlehen verbleibt eine Restbindungsfrist von fünf Jahren. Aktuell ist die Förderung von sozialem Wohnungsbau zudem teuerer als Kapitaldarlehen. Als Wirtschaftsunternehmen muss die Baugenossenschaft bei der Anlage von Geldern jedoch die wirtschaftlich günstigste Alternative wählen. Daraus folgt, dass allein in 2016 durch eine Umfinanzierung von fünf Millionen Euro Darlehen zu günstigeren Kapitalmarktkonditionen zum 31. Dezember 2021 114 soziale Wohnungen wegfallen – zuzüglich der planmäßig auslaufenden Bindungen.
Noch verheerender sind diese Zahlen, wenn man sich die aktuelle Bewerbersituation betrachtet: Auf der Bewerberliste stehen derzeit 622 Bewerber, von denen die Baugenossenschaft 400 als realistisch einschätzt. Diese wiederum setzen den Schwerpunkt in der Innenstadt, es gibt hingegen kaum Nachfragen für die Stadtteile wie Neuschloß, Hofheim oder Hüttenfeld, wo insgesamt 78 Wohnung zur Verfügung stehen. Hierbei spielt insbesondere die fehlende Mobilität eine Rolle.
Diese Situation ist in ganz Hessen so – was dazu führt, dass sich immer mehr Genossenschaften aus der Vermietung von sozialen Wohnungen zurückziehen, vom Neubau derselben ganz zu schweigen. Auch kommunale Wohnungsunternehmen haben teilweise jahrelang aufgrund der Unwirtschaftlichkeit auf Neubauten verzichtet.
Erschwerend hinzu kommt, dass die zuständigen hessischen Ministerien der Ansicht sind, mit ihren Förderprogrammen genug getan zu haben, um günstigen Wohnraum zur Verfügung stellen zu können. Gefördert wird hierbei eine Miete von 15 Prozent unter dem Mietspiegel – für Lampertheim wäre dies bei Annahme einer ortsüblichen Miete von 8,50 Euro pro Quadratmeter eine Fördermiete von 7,23 Euro pro Quadratmeter. Allerdings liegt die Angemessenheitsgrenze des Kreises für Lampertheim zwischen 5 und 5,80 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich unter der vom Land vorgegeben Summe.
„Wir als Baugenossenschaft Lampertheim halten dennoch am sozialen Wohnungsbau fest”, betonte Isabella Pintac. Trotz aller Schwierigkeiten blickt der Vorstand optimistisch in die Zukunft und verbreitet Aufbruchsstimmung: So werden derzeit Im Heideweg 20 neue Wohnungen geplant. „Wir fühlen uns unter der Auflage des wirtschaftlichen Denkens sozial verpflichtet, daher bauen wir diese Wohnungen – auch wenn am Ende natürlich die 'schwarze 0' stehen muss.” Dies sei in diesem Fall durch einen Zuschuss in Höhe von 220.000 Euro seitens der Stadt, einer entsprechenden Baufinanzierung und der Tatsache, dass das zu bebauende Grundstück der Baugenossenschaft gehört und somit nicht erst teuer erworben werden muss, möglich.
Wichtig bei der Vergabe aller Wohnungen ist für die Baugenossenschaft, dass die künftigen Mieter in das Wohngebiet passen. Die Mietpreise in den Wohnungen der Baugenossenschaft belaufen sich aktuell auf einen Wert zwischen 4,10 und 6,00 Euro pro Quadratmeter über den gesamten Bestand, ohne die beiden Passivhäuser aber bei einem Großteil bereits umfänglich getätigten energetischen Sanierungen.
Alle Wohnungen werden durch die Baugenossenschaft nach dem gleichen Standard saniert. Dabei gibt die Baugenossenschaft nach der Sanierung die entsprechende Wertsteigerung nicht in Form von einer Mieterhöhung an ihre Kunden weiter. Dabei sei klar: Neubauten und sanierte Wohnungen verbrauchen viel weniger Energie und senken dadurch die Kosten. Dies müsse in den Berechnungen, etwa bei der Festsetzung der Angemessenheitsgrenze, berücksichtigt werden. Stattdessen werde nur die Kaltmiete berücksichtigt, überhöhte Nebenkosten aufgrund geringen Sanierungsstandes würden hingegen ohne Nachfragen bezahlt werden. Hier herrsche dringend Handlungsbedarf.
„Die Probleme müssen politisch gelöst werden”, sind sich die Vorstandsmitglieder der Baugenossenschaft Lampertheim einig und fordern die Politiker in Stadt, Kreis und Land auf, vernünftige Lösungen. Denn die Situation sei bei allen Baugenossenschaften gleich, ob im Kreis, im Land oder im Bund. Deshalb fordert die Baugenossenschaft Lampertheim, endlich vernünftige und praktikable Lösungen zum sozialen Wohnungsbau zu finden – zum Wohl der Menschen, die auf diese Wohnungen angewiesen sind. Benjamin Kloos